Оскільки будь-яка практика видачі витягів із Державного земельного кадастру про земельну ділянку (далі — витяг), у тому числі й нотаріусами, сьогодні відсутня, вважаю за необхідне провести детальне вивчення нормативних актів, які регулюють порядок видачі витягів, і висловити свою точку зору на деякі проблемні питання. Закон України «Про Державний земельний кадастр» (далі — Закон) та постанова Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051 Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру (далі — Порядок) визначають поняття витягу, кому і для чого він видається, ким видається, зміст витягу, порядок його надання.

Формування (створення) земельної ділянки як об’єкта цивільних прав здійснюється при виготовленні землевпорядної документації, визначеної ст. 79¹ Земельного кодексу України, п. 7 Прикінцевих та перехідних положень Закону. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Сформована земельна ділянка підлягає обов’язковій реєстрації в Державному земельному кадастрі. Витяг про земельну ділянку можливо отримати тільки тоді, коли ця земельна ділянка занесена до кадастру, пройшла державну реєстрацію, відкрито Поземельну книгу і ділянці присвоєно кадастровий номер.

Витяг про земельну ділянку надають органи, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру (ст. 7 Закону). Витяг може бути виданий Державним кадастровим реєстратором будь-якого територіального органу центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів у районі (місті).

Щодо отримання нотаріусом витягу про земельну ділянку

Отримання витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку є обов’язковим при вчиненні правочинів щодо земельної ділянки (крім складення заповітів) (ст. 38 Закону).

Як зазначено вище, витяг про земельну ділянку надають територіальні органи Держземагентства. При здійсненні нотаріальних дій видачавитягів з Державного земельного кадастру про земельну ділянку здійснюється також нотаріусами (ст. 38 Закону). Порядок доступу нотаріусів до Державного земельного кадастру встановлюється Кабінетом Міністрів України. Пунктом 176 Порядку передбачається надання витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку нотаріусом. Пунктом 187 Порядку передбачене користування нотаріусами відомостями з Державного земельного кадастру шляхом доступу до нього в режимі читання для отримання витягу з Державного земельного кадастру про таку земельну ділянку.

Поняття «надання» й «отримання» є різні за змістом. Якщо нотаріус надає витяг, він його самостійно створює шляхом доступу до Державного земельного кадастру. Отримання витягу передбачає такі дії: за дорученням особи нотаріус звертається до кадастрового реєстратора й отримує підписаний ним витяг. Тому не зовсім зрозуміло, чи має місце технічна помилка законодавця, який сплутав поняття, чи малася на увазі дійсно самостійна видача витягу нотаріусом із Державного земельного кадастру.

Закон України «Про державний земельний кадастр» (ст. 38) та Порядок ведення Державного земельного кадастру (п. 175) зазначають перелік осіб, які мають право на отриманнявитягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.

Відповідно до ст. 38 Закону таке право мають:

1)  власники, користувачі земельної ділянки або уповноважені ними особи;

2)  спадкоємці (правонаступники — для юридичних осіб) осіб, зазначених у попередньому пункті, або уповноважені ними особи;

3)  особи, в інтересах яких встановлено обмеження, або уповноважені ними особи;

4)  органи державної влади, органи місцевого самоврядування для здійснення своїх повноважень, визначених законом;

5)  особи, які в установленому законом порядку включені до Державного реєстру сертифікованих інженерів-землевпорядників та Державного реєстру інженерів-геодезистів, і особи, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою, землеоціночних робіт, для виконання зазначених робіт (за дорученням власника, користувача або набувача права на земельну ділянку);

6)  особа, якій належить речове право на земельну ділянку.

Відповідно до ст. 38 Закону нотаріус є особою, яка видає витяг, тому її до переліку осіб, які можуть отримати витяг, Закон не відносить.

Пункт 175 Порядку до переліку осіб, які мають право отримати витяг, зараховує також нотаріуса за дорученням власника земельної ділянки під час вчинення правочину щодо неї.

Так що ж нотаріус при вчиненні правочину має право робити: видати витяг самостійно чи за дорученням особи звернутися до реєстратора за його отриманням?

При вчиненні правочину щодо земельної ділянки особа, визначена в ч. 5 цієї статті, може отримати витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку у Державного кадастрового реєстратора або доручити отримати цей витяг нотаріусу (ст. 38 Закону). Виходячи з цього, нотаріус є уповноваженою особою і повинен надавати реєстраторові відповідний документ, який підтверджує його повноваження.

Згідно з п. 166 Порядку для отримання витягу з Державного земельного кадастру заявник або уповноважена ним особа за дорученням власника земельної ділянки, або нотаріус під час вчинення правочину щодо земельної ділянки подає Державному кадастровому реєстраторові: заяву за формою згідно з додатком № 42; документ, що підтверджує оплату послуг з надання витягу з Державного земельного кадастру; документ, який підтверджує повноваження діяти від імені заявника.

До переліку нотаріальних дій, що вчиняють нотаріуси, віднесена передача заяви фізичних та юридичних осіб іншим фізичним та юридичним особам (п. 17 ч. 1 ст. 34 Закону України «Про нотаріат»). Відповідно до цієї норми повноваження нотаріусів обмежуються передачею заяви реєстраторові, а не отримання самостійно витягу.

У разі звернення за отриманням витягу з Державного земельного кадастру про об’єкт Державного земельного кадастру заявник пред’являє Державному кадастровому реєстраторові паспорт або інший документ, що посвідчує особу, а у разі звернення уповноваженої ним особи — також документ, що підтверджує її повноваження діяти від імені заявника (п. 177 Порядку). Нотаріус, оскільки він уповноважена заявником особа, повинен направити реєстратору документ, який підтверджує його повноваження.

Згідно з п. 166 Порядку у разі коли заявник або уповноважена ним особа за дорученням власника земельної ділянки, або нотаріус відповідно до п. 17 ч. 1 ст. 34 Закону України «Про нотаріат» під час вчинення правочину щодо земельної ділянки відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр» та п. 187 Порядку мають доступ до Державного земельного кадастру, вони мають право надсилати документи, зазначені у підпунктах 1-3 цього пункту, Державному кадастровому реєстраторові в електронній формі за власним цифровим підписом засобами електрозв’язку та отримувати документи, зазначені в абзаці першому цього пункту, в електронній формі за цифровим підписом Державного кадастрового реєстратора.

Не зовсім зрозуміло, що мав на увазі законодавець, коли прописував одночасно нотаріуса як особу, яка видає витяг, та особу, яка отримує витяг, але особисто я схиляюся до такої точки зору: оскільки на сьогодні відсутній Порядок доступу нотаріусів до Державного земельного кадастру, а форма витягу визначена постановою Кабінету Міністрів України та необхідність засвідчення витягу підписом і печаткою кадастрового реєстратора встановлені Законом, до узгодження норм чинного законодавства нотаріусу краще звертатися за отриманням витягу до кадастрового реєстратора. А це зобов’язує реєстратора негайно підготувати витяг для вчинення правочину в день звернення нотаріуса.

Щодо форми витягу. Форма витягу встановлюються Порядком ведення Державного земельного кадастру згідно з додатком 47 зазначеної постанови. Витяг містить усі відомості про земельну ділянку, внесені до Поземельної книги. Складовою частиною витягу є кадастровий план земельної ділянки сформований як викопіювання з кадастрової карти (плану) території відповідної адміністративно-територіальної одиниці (ч. 2 ст. 38 Закону). Виходячи з цієї норми, в обов’язковому порядку до витягу додається кадастровий план, оскільки він є частиною витягу. Водночас відповідно до п. 172 Порядку ведення Державного земельного кадастру таке викопіювання заявник може отримати в разі необхідності відповідно до пунктів 166–170, 181–183 Порядку. Чому заявник повинен доводити реєстраторові необхідність отримання викопіювання, коли Законом воно визначено частиною витягу, а отже, повинно видаватися в обов’язковому порядку разом із витягом.

Відповідно до ст. 38 Закону витяг з Державного земельного кадастру підписується Державним кадастровим реєстратором та посвідчується його печаткою. Але п. 176 Порядку робить виключення для електронної форми документа: якщо витяг надається в електронній формі, — посвідчує його власним цифровим підписом. Про печатку в електронному документі нічого не зазначається. Якщо на витязі буде відсутня печатка реєстратора, то чи буде він дійсним, адже не відповідає вимогам Закону.

Витяг з Державного земельного кадастру про об’єкт Державного земельного кадастру формується за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру в двох примірниках. Перший примірник витягу з Державного земельного кадастру про об’єкт Державного земельного кадастру надається заявникові, другий — зберігається у відповідному територіальному органі Держземагентства. Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку долучається до Поземельної книги. Якщо витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку надається нотаріусом, перший примірник такого витягу залишається у справах нотаріуса, а другий — передається протягом двох робочих днів територіальному органу Держземагентства для долучення до Поземельної книги.

Щодо оплати за отримання витягу

Безоплатно витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку видається один раз на підтвердження державної реєстрації земельної ділянки заявнику (ст. 24 Закону). Пунктом 165 Порядку передбачено надання витягу з Державного земельного кадастру відповідно до пунктів 162 і 163 цього Порядку на платній основі. Розмір плати за надання платних адміністративних послуг встановлено постановою Кабінету Міністрів України «Деякі питання надання Державним агентством земельних ресурсів та його територіальними органами адміністративних послуг» від 01.08.2011 № 835. Надання відомостей з Державного земельного кадастру у формі витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку коштує 53 гр.

Термін надання витягу визначено ст. 38 Закону і п. 167 Порядку. Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку видається заявникові в день надходження відповідної заяви.

Щодо терміну дії витягу. Витяг з Державного земельного кадастру є дійсним протягом трьох місяців з моменту його видачі, крім витягу про земельну ділянку для оформлення права на спадщину, що видається спадкоємцям, та витягу з Державного земельного кадастру, що видається для підтвердження державної реєстрації земельної ділянки або внесення інших відомостей до Державного земельного кадастру, які є безстроковими (п. 178 Постанови).

Зміст витягу не передбачає графи, де б вказу­валося, для чого видається витяг. Виходячи з цього, нотаріус при здійсненні правочину повинен орієнтуватися на дату видачі витягу. Якщо витяг видано у термін, який перевищує три місяці чи інший термін, визначений законодавством, то зрозуміло, що необхідно отримати новий витяг для укладання угоди.

Щодо відмови в наданні витягу. Підстави відмови у наданні відомостей з Державного земельного кадастру визначені п. 168 Порядку:

у Державному земельному кадастрі відсутні запитувані відомості;

із заявою про надання відомостей з Державного земельного кадастру звернулася неналежна особа;

документи подані не в повному обсязі та/або не відповідають вимогам, встановленим законом.

Відмова надається у формі повідомлення. Повідомлення про відмову в наданні відомостей надається за формою згідно з додатком 43 Порядку.